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第195章 【大步向前走】(8000字章节!)


  周五,林祖辉早早的来到国泰城市,召见了兼任国泰董事的梁真勋、执行董事兼总经理陆东来。

  林祖辉坐在办公位上,用笔在纸上写着一些数据。

  良久,下定决心的说道:“12月初我们需要交付傅氏家族3亿的资金,也就是账上还能暂时余下1.5亿的现金(贷款4.5亿)。所以,你们去将这笔资金购入12月期指合约,2300点以下都没有问题。”

  梁真勋和陆东来早已经习惯了林祖辉这种——利用自己的金融本领,为公司带来收益的手段,也不再像一开始那样战战巍巍的。

  陆东来沉思了一下,说道:“12月期指合约就算结算后,预计也要一月初才能到账,而我们第三笔尾款在1月初旬也需要全部交清,时间上不一定来得及。不过,我们这次贷款是4.5亿,就算挪用了1.5亿,相当于还剩下5亿的资金尾款;国泰城市就必须在12月将宏记大厦、证券出售的资金全部到位,这样才能稳当!”

  言下之意,时间安排得如此紧凑,万一出现意外呢!

  梁真勋作为新时代地产全系的董事,对整个财团系的财务了如指掌。

  所以,他笑着说道:“无妨的,新时代地产和华人置业都有现金准备的,到时候可以借调周转,肯定不会出问题的!”

  他作为老板的核心心腹,大概知道老板对恒生指数年底的预测,估计是2500点。这样一来,现在做12月的期指合约就非常有利可图。

  而此时,香江的期指合约买卖活跃,每天交易量在12000张,光保证金就需要2.7亿左右,市场规模大,不愁消化不了。

  本周恒生指数大跌,从最高2330点,跌至今天的2180点,足足有150点的跌幅;正因为如此,林祖辉才打算再抄底一次。

  其实,此时梁真勋也有点紧张的:

  新时代持有的12月期指合约买入点平均在2280点(1亿保证金);

  国泰前面买入的12月期指合约买入点平均在2230点(7000万保证金);

  这两笔投资,目前都产生了亏损!

  华人置业的购买的12月期指合约,因为买得早,买入点只有2000点不到一点,目前获利还可以(1.5亿的保证金)。

  但是,梁真勋依旧担心恒生指数还会下跌,毕竟他不是神算子,有此忧虑很正常。

  不过呢,林祖辉在众人心中已经被神话,公司的影响力极大,这种投资是不需要和人讨论的;不管是董事会还是股东大会,是没有人敢质疑董事长的。

  “别担心!新时代地产是一个财团系,拥有足够的抵挡风险能力。而且,国泰城市如果不在其它地方多赚一点钱,压根发展不起来,光每年的利息都够我们喝一壶了。”

  陆东来点点头,说道:“好的,我知道了!”

  这次蛇吞鲸,还是给国泰城市带来了严重后果,本周随着大市的大跌,国泰城市的市值也蒸发了两成,仅剩下4.5亿还不到了。

  若不是前面记者发布会开得及时,恐怕会暴跌只4亿以下!

  .......

  时间匆匆,转眼来到十二月份。

  这20多天里,林祖辉过得很充实,不是女人让他充实,而是那种踏踏实实的‘固本培元’工作方式让他很充实。

  因为新时代地产系的几家公司,都因为资金紧张而不得不停下发展的脚步,这让林祖辉有时间将这些公司的基础事务,好好的处理了一番。

  发展物业、收租物业、投资物业、证券、期指合约,每一笔投资都印在了林祖辉的脑海里。

  在他整顿公司内务的时候,恒生指数也是过山车般的变化,先是11月中间两周维持在2200点至2300点运行,接着又是11月最后一周的大幅上涨,恒生指数一举突破2400点。

  这让林祖辉悬着的心,总算有放了下来!

  他估计,12月份期指合约结算日的时候,2500点应该是跑不了。

  他本人及其公司投资了大量的12月期指合约,自然希望能够顺利获利平仓。

  毕竟他的很多计划,都是需要用到这些钱的!

  牵一发而动全身,若是不能大幅获利,他的很多计划都不能实行。

  礼拜一,上午。

  林祖辉在新时代地产的会议室,召集了一众高层开会。

  “李经理,工业厂房的行情如何?”

  林祖辉点名负责新时代地产负责收租/投资物业的李荣生,他是新提拔的高层。但自新时代地产收购华人置业后,慢慢的开始以土地储备为主,收租物业大幅撇减;所以,李荣生并没有兼任公司的董事。

  李荣生对于老板的问题自然是信手拈来,立马说道:“红磡区、九龙湾每平方尺的售价在550元左右,荃湾、葵涌每平方尺的售价在450元左右,沙田在400元左右;我们手中的工业厂房平均涨幅在55%,市值5.5亿元!预计现在开始出售,可获得纯利1.9亿,回笼资金2.6亿!”

  “那就开始出售,但不要闹太大动静!”

  “好的,我会注意的!现在市场上的工业厂房非常稀缺,再加上价格高涨,反而有不少人愿意投资,相信我们很快就可以销售一空。”

  林祖辉点点头,市场越是火热,接盘的人越多,大多数人的投资理论就是——买涨不买跌。因为在他们看来,下跌可能就是恐慌,跌多久,跌多深,他们本能的感到恐慌。反而在上涨中买入,只要买进去,很快就能获利。

  工业厂房最多还有两成利润,林祖辉自然是看不上了。

  而且这笔投资的回报和本金,本来早就预算在新投资上面了。

  接下来,林祖辉又对梁真勋说道:“我们的蓝筹股投资总市值多少了?”

  新时代地产的蓝筹股是在六月份开始买入的,那个时候恒生指数才1750点左右,本金是一亿,然后采用的是五倍杠杆。

  如今,恒生指数涨幅近四成,而林祖辉选的蓝筹股俱是蓝筹股中的明星股,表现一向非常不错。

  梁真勋也是立马信手拈来,毕竟老板喜欢有准备的下属,非常注重会议的效率;

  所以很多高层要学会猜测老板当天的会议要询问什么,自己就得做好充足的准备。

  “截止到上周五,我们的蓝筹股投资的市值为7.5亿。若是现在开始套现,按照当前股市的情况,应该可以获利2.3亿(佣金和纳税扣除后),回笼资金3.3亿!”

  “出售吧!12月份恒生指数应该都会维持在2400点以上,甚至2500点也是可能的!但这笔资金我们有用处,无论如何也得套现了!”

  当前,香江股市的总市值已经突破4000亿,可谓非常喜人!

  香江一共才550万人口,相当于人均存了8万在股市,可见香江的金融环境有多夸张!

  而据林祖辉所知,八七股灾前,香江股市市值保守在6500亿以上;而香江本地生产总值才3000亿,人均5.4万港币。

  不过香江的地理位置太好,而且又是自由经济的典范,每年游客就高达1000万人次,还有贸易、金融等也是得天独厚。

  中环的写字楼为什么那么贵?

  就是因为很多外资机构和公司纷纷入驻香江,并打算以香江为跳板,去分享内地的大蛋糕。

  会议继续。

  林祖辉说道:“我打算让新时代地产集资供股,每10股供1股,获得4亿多的现金流。梁董事,你来做这次行动的负责人,下周一定要完成。”

  港府最近在讨论出台新的供股集资法规,即每次发行新股不能超过10%。

  华人置业若是想供股集资的话,势必要在法规出台前,完成供股集资;当然了,这种新条例法规,一般都有个生效期,应该来得及的。

  梁真勋点点头,他早已经和老板配合无间,每次供股集资都能准时完成,就连旗下几家子公司供股集资,他都是主导。

  而林祖辉则负责找好时机,每一次供股集资保证是市场最火热的时候,以方便供股集资能顺利完成。

  毕竟,市场一旦萎靡,那么是没有投资者愿意供股集资的。

  “是,老板!按照目前的行情,我们的供股集资会很顺利。”

  林祖辉笑着调侃道:“我个人可就惨了,这次供股集资,我恐怕得去举债了!”

  一种高层却是附和的笑了起来,他们都是跟林祖辉的老员工,他们也不会相信林祖辉是真穷。要知道,既然新时代地产都能在外汇、期指合约、蓝筹股上获利不菲,难道老板就不知道自己投资一点嘛?

  再说了,新时代地产已经供股了不少次了,老板每次都是供股的,没有转让给投资者。

  见众人不信,林祖辉只得说道:“真得去抵押点股票供股,我的投资都在12月期指合约上!”

  梁真勋说道:“那老板也赚得回来,期指合约最近半年表现很好的!”

  林祖辉笑着说道:“这倒是!就是感觉好不容易赚了点钱,又得供股集资,又得还债,真有点舍不得。不过呢,新时代地产如今已成长起来,我也是很欣慰!”

  就算一个孩子样,这一路走来,林祖辉一直拿着自己的个人资金去供养新时代地产,才有如今市值46亿市值的新时代。

  以前,新时代只有新世界、恒基的四分之一市值(新时代市值20亿的时候),目前已经是新世界、恒基的三分之一市值了,可谓发展迅速。

  按照这种情况,八七股灾钱是恒基、新世界的二分之一市值是没有问题的。至于和新鸿基、长实相比,那就是在二分之一到三分之一之间。

  会议最后,林祖辉又强调道:“按照惯例,梁董事要发布一下公司投资获利的情况,本周提高一下股价!今年我们公司非经常性获利6亿的消息,给我放出去,不信新时代地产下周涨不到50亿。”

  新时代地产前期非经常性盈利就已经是2亿,如今工业厂房和蓝筹股都各获利2亿多,足足6亿多的非经常性盈利。

  新时代地产还投资了4400张期指合约,买入均价2280点,预计12月底还可以盈利4800万。

  在加上今年发展/收租地产获利也有近4亿,新时代地产明年的财报将亮瞎那些投资的眼睛,将跻身全港最赚钱的五家地产商之一。

  跑赢恒隆地产,甚至可能和新世界差不多!

  “好的,我一定会将这个消息放出去。”

  .......

  翌日。

  《天天日报》刊登出一则天大的新闻:

  新时代地产执行董事梁真勋在接受采访时表示,新时代地产在1986年的非经常性盈利预计在6亿元左右,更是预测新时代地产在1986年全年盈利可能高达10亿元,跻身全港最赚钱的五家地产商之一。而新时代地产的非经常性迎来来源于:外汇、期指合约、炒卖物业、投资蓝筹股等多项投资。

  一时间,业界震动。

  新时代地产不过被林祖辉接手不到两年,其前身更是一家濒临清盘的地产公司,如今居然年盈利可跻身五大地产商之列,简直匪夷所思。

  当日,新时代地产便升水8%,市值一度逼近50亿。

  ......

  花开两朵,各表一枝。

  林祖辉和郑裕桐联袂前往信和地产,两人坐在车上聊了起来。

  郑裕桐见面就问道:“新时代地产今年的非经常盈利真有6亿?”

  他是新时代地产的重要股东,自然也是关心起其利益。

  林祖辉自信的说道:“只多不少,属实!怎么样,彤叔干脆来公司任个董事算了?”

  新时代地产里面有不少支干薪的董事,有政界的退休官员,有商界的大前辈,还有国际组织驻港的负责人。

  这是一种名人效益,林祖辉看中他们的人脉,而这些人也可以在新时代地产领一份干薪。

  郑裕桐持有新时代地产3%的股份,林祖辉也邀请过他担任董事,不过他有心淡出商界,扶儿子上马,所以一开始并没有答应。

  不过这一次,郑裕桐却是一口答应了,原因很简单,他现在是真正的看好新时代地产了。以前虽然也看好,但还有同乡情谊的考虑。

  “好,这个董事我领了!看来我那笔投资赚了不少钱啦,哈哈!”

  林祖辉点点头,又说道:“彤叔,这次去信和地产,我想将双子大厦定下来了!18.8亿就18.8亿,这笔投资非常值!”

  郑裕桐毫不犹豫的说道:“这次是你牵头,你说了算!若不是考虑你们华置的资金问题,我早在11月便有意定下来了!”

  双子大厦也就是前世的奔达中心,后来叫力宝中心;前世澳资奔达集团在1987年以19亿的价格拿下;目前双子大厦尚未竣工,预计需要1988年才能投入使用。

  双子大厦位于金钟地铁站上,由两座分别为42层和46层的大厦组成,外表的几何图形非常独特,由大小不等的凸起方块雕塑造型。玻璃幕墙设计成深色,两座大厦底部相连,为宽敞的广场和通道。整个建筑独成一体,被认为是美国建筑流派中第二代现代派的产物。

  这幢大厦的地皮在1984年拍卖,被信和地产联合光大地产、南洋财团、日资财团,捡了个便宜,据说地价仅不到4亿。

  而在中英谈判前,这块地皮的补地费高达19亿。

  信和地产目前已经报价18.8亿,出售起九成权益,还有一成权益被信和地产拿下。

  林祖辉和郑裕桐来到信和地产,黄廷芳父子接待了两人。

  信和地产是香江的地产大好友,七十年代中后期,信和地产足足拿下了尖东填海地块近一半的权益,差不多90万平方尺;信和地产将这些地皮发展成:尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心、尖沙咀广场等。

  如果说九龙仓称雄尖沙咀、置地雄踞中环、希慎割据铜锣湾,信和则在尖东独领风骚。

  不过,信和地产和置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,投资策略有两点明显的区别:

  第一,信和地产以地产发展为主,地产投资为辅;因此只保留了尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业非常受市场的欢迎,永安广场更是创造了——当天售罄的记录。

  第二,信和地产发展地产物业,往往配合大股东黄氏家族的私人投资公司进行,如尖沙咀中心的权益,黄氏家族占了五成半。

  双方在坐下之后,黄廷芳说道:“当初在拍卖会上,我和林生不打不相识,没想到这么快就合作起来。”

  林祖辉笑道:“当年拍卖会上,新时代地产因为资金不足的原因,我确实耍了点手段,让黄生见笑了!”

  当初让黄氏父子多花了近1000万,这次购买大厦差不多也让他们赚了几倍回去了。

  前世在1987年售价19亿的双子大厦,这一世在1986年11月(11月谈的)就售自己18.8亿,显然黄氏家族也是吃定林祖辉这个狗大户。

  当然了,也有现在地产正热的原因,如果不溢价购买,怕是没有足够诱惑力。

  但是可以肯定的是,双子大厦一定是会出售的,因为有四家财团,若是出租,其它三家肯定不会同意。

  而且,信和地产在1982年至1984年损失10亿,一度差点破产的局面;所以,不太可能持有如此昂贵的一幢物业。

  “那里那里,我反倒觉得那是一个聪明的行为!”

  郑裕桐对黄廷芳说道:“我们已经同意18.8亿的价格交易了,信和地产这笔投资非常的划算啦!”

  黄廷芳谦虚的说道:“当初若不是郑兄相让,我们也捡不到这个项目!”

  郑裕桐摇摇头,说道:“当初我们固然有和地铁公司闹得不愉快的原因,但更多的是我精力放在会展中心。老弟的眼光不错,双子大厦可以获利不菲;对了,中港城你们应该是准备收租的吧?”

  中港城地皮是1985年信和地产和黄氏家族联手投得,价格为3.9亿;信和地产建成一个拥有设备现代化的华夏客运码头的‘城中城’——中港城,这笔投资也是非常值得称赞的。

  “老哥称赞了,新世界的会展中心才是大投资、大项目。中港城以后确实收租之用,不做出售。”

  听着这些大佬聊大项目,林祖辉心头火热,幸好,自己的新时代地产系马上就可以腾飞了,最近他每天都给打鸡血似的,精神百倍。

  很快,进入到正式的议题。

  林祖辉说道:“18.8亿的价格,我们觉得没有问题!就是想在交付上,分为三个月期限支付,期间产生的利息,我们照常支付。”

  黄廷芳爽快的说道:“这当然没有问题!说起来,双子大厦的工期还有近一年封顶呢!”

  林祖辉点点头,他不急着使用!

  但是他已经想好了双子大厦的名字,那就是‘华置中心’,华置本来就是‘华人置业’的简称,这个名字林祖辉还蛮钟意的。

  很快,双方主脑便达成了协定,并约定在本月22日,双方在律师楼签订正式合约。

  之所以将签约定在20天后,那是因为华人置业也得筹集首次付款资金。

  ......

  回到华人置业,林祖辉召集一众高层又开始安排筹集资金市值,梁真勋也参加了聚会,他是身兼三家公司的董事,事情最多。

  林祖辉说道:

  “第一笔套现资金,港澳发展的股份,我们全部选择套现,不留一股,可获利5000万至6000万。”

  “第二笔套现资金,杠杆投资的蓝筹股,也开始出售,预计可获利4亿,回笼资金6亿。”

  “这两笔资金要在这两个礼拜套现完成!”

  高毅说道:“恩。10月底,我们在东亚银行股票上赚了8000万,现在账上是1.5亿的现金。也就是说,我们在25号之前,可凑齐8亿的现金流!”

  梁真勋补充道:“需要支付国泰城市一笔3.5亿的费用,购买宏记大厦!”

  华人置业还投资了7500张12月期指合约,成本价仅2000点,这笔收益预计明年一月初可回笼资金3.3亿。

  不过,12月份指望不上!

  所以林祖辉说道:“我会说服银行为我们这次收购双子大厦提供10亿的债务,这个不是难事!”

  众人点点头,确实如此,这个物业的价值19亿,银行就是贷款12亿都肯。

  接着,林祖辉说道:“蓝筹股一旦套现完成,可以在市场发布消息,刺激公司股价,年底我们需要完成一次供股集资。包括期指合约在内,我们华人置业今年也赚了10个亿,这是一个非常了不得的数字,足以让我们的市值飙升至28亿(当前22亿)。”

  高毅点点头,说道:“到时候我会召开一个记者发布会!”

  这时候,梁真勋说道:“老板,还有收购目标?”

  一众高层纷纷投来目光,他们也在思考,华人置业筹集的资金非常多了,老板看样子还打算大笔供股集资,可见不满足收购双子大厦。

  林祖辉点点头,说道:“先看供股集资的情况吧!”

  却是没有说出自己想购买置地两幢大厦的事情,毕竟一切都还是未知。

  一步步来,新时代地产系的其中三家公司新时代地产、华人置业、国泰城市,相当于在做一个联和行动。

  很快香江业界和投资者都会感叹——林超人来了!

  ......

  礼拜三以后,林祖辉一直在跑银行,华人置业购买双子大厦需要借贷10亿;如此庞大的一笔贷款,自然需要几家银行组合借贷。

  林祖辉个人也需要贷款2.5亿,用于供股集资,采用的是股票质押。

  此时,他在六月份通过投资蓝筹股时,就已经将个人的持股增持到45%。

  所以,若是这次新时代地产集资5亿,他就需要供股2.25亿!

  当然了,2.25亿的供股资金已经不算什么了,林祖辉明年一月份就可在期指合约上回笼资金9亿多。

  .......

  转眼一周过去。

  12月9日,星期二。

  新时代地产顺利完成供股集资,而集资5亿的规模,也是在业界掀起了不小的影响。

  很多媒体评论新时代的惯用招式:供股集资前发布利好消息,然后大比例吸纳资金,动作迅速,狠辣。

  甚至还有媒体总结出:新时代地产每一次供股的时机都选在恰到好处,这和其老板超强的金融能力有关。

  新时代本月预计可获得现金11亿,其中工业厂房和蓝筹股就回笼了资金6亿。这些资金,除了留5亿资金准备为华置供股集资外,其余6亿将全部用于购买土地和旧楼。

  作为地产商,只要手中有土地和旧楼,就可以利用其抵押贷款,然后去开发楼盘。而此时,新时代地产旗下的土地储备,价值在28亿元,可谓已经相当丰厚了。这个水准差不多是新鸿基的三成,是恒基的四成。

  与此同时,新时代地产还拥有价值9亿的开发楼盘,持有子公司股份价值16亿,收租物业6亿,期指合约价值1亿。

  资产值再次飙升,达到了60亿;负债17亿,净资产43亿,市值55亿。

  市值位列地产公司第八,超越了恒隆地产和希慎地产。

  当然了,恒隆地产旗下还有个淘大置业,其市值差不多是华人置业的1.5倍;

  而且,新时代地产的市值水分很大,估计超过了两成。

  .......

  到了周末,华人置业又召开了一个记者发布会,高毅在发布会上简单的公布了华人置业的丰功伟绩。

  “华人置业在今年的盈利有望突破10亿大关,其中证券和期指合约的盈利约7.6亿,港澳发展纯利1.4亿,物业收租纯利1亿。”

  一众记者面面相觑,又是一个10亿?

  瞬间引爆了发布会的热情,一个个问题抛了出来。

  “请问高经理,贵公司证券投资是否出自林董事长之手?”

  “所有的投资,均出自我们公司的投资部门之手,董事长亦在这个部门!华人置业的主要业务就是投资物业和证券,我们公司的投资部门拥有很强的投资能力,这是公司能在不到一年的时间,取得如此成绩的根本原因。当然了,大市在今年涨幅逾四成,也是我们能取得获利的原因。”

  “请问高经理,贵公司是否使用了高杠杆投资手段?”

  “我们确实采用了杠杆,但确是在一个合理的范围!例如期指合约,其本身就是五倍杠杆,所以我认为这个杠杆是合理的。当然了,大家关心是否有风险也是很正常。不过大家也知道,我们公司在港澳发展这个投资上,可谓是经典一役!”

  “请问高经理,贵公司的期指合约是否已经完成交割,还是12月的期指合约所产生的利润?”

  “9月份已经获利一部分,12月份的期指合约投资也有。”

  ......

  12月18日,华人置业供股集资:每五股供一股,共集资5.5亿。

  与此同时,华人置业供股资金情况:

  公司账上资金为8亿(出售蓝筹股及港澳发展、东亚银行),供股集资5.5亿,获得专项贷款10亿,总计23.5亿的使用资金。

  华人置业联合新世界地产,购入金钟地铁站上物业发展权‘双子大厦’——更名为华置中心,交易资金为18.8亿;华人置业占股八成,需支出15.04亿,含税15.8亿。

  华人置业从国泰城市手中,购入宏记大厦,交易金额3.5亿,含税3.68亿。

  两笔交易后,华人置业账上还剩下4亿的现金,还有一笔价值3.5亿的期指合约,其它物业和证券价值也在15亿。

  而此时,华人置业的债务逼近新时代地产,高达16亿,仅落后1亿。

  而华人置业的资产值42亿,净资产为26亿。

  其净资产,比今年三月份足足提高了四倍多!

  ......

  翌日,星期五。

  华人置业、新世界地产组成的财团,提前完成和信和地产签约,完成一笔高达18.8亿的物业交易。

  签约完成后,双方召开了记者发布会,公布了交易细节。

  发布会的记者们纷纷挖掘第一手消息,要知道,新时代地产系最近两个月已经完成了两笔高达10亿以上的交易了,可谓亮瞎了香江业界人士的双眼。

  有记者找茬,问道:“高经理,据我所知,华置中心需要1988年才能交付。也就是说,现在你们每年需要支出1.6亿左右的利息,而华人置业的正常盈利规模恐怕也就这个数吧!岂不是说,华人置业每年赚的钱,只够支付利息?”

  高毅调侃道:“我记得以前有记者质疑华置的母公司,也是一样的问题。事实证明,新时代地产今年的盈利据说要突破10亿。而华人置业呢,今年的盈利差不多和新时代地产齐平。至于明年,我们华人置业依旧是一家风头正劲的投资公司,不会让投资者失望的!”

  太TMD的霸气了,所有记者都在猜想,创造这个奇迹的人,应该只属于‘花心大亨’。


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